Affitto stagionale o annuale: qual è la scelta migliore per massimizzare il rendimento da locazione?

Avete appena investito in un immobile e non sapete se optare per un affitto stagionale o annuale? Ognuno dei due ha i suoi vantaggi e svantaggi. Leggete il nostro articolo per scoprire cosa dovete sapere sul vostro appartamento per fare la scelta giusta, e scoprite il nostro calcolo della redditività che potete aspettarvi.

Che cos’è l’affitto annuale?

Il concetto e le caratteristiche del leasing a lungo termine

Il noleggio annuale è LA classica “” opzione di noleggio, che prevede l’affitto di un immobile arredato o non arredato per un periodo minimo di un anno. Si rivolge principalmente a chi desidera un reddito stabile e a lungo termine.

Una volta acquistato l’appartamento, dovrete cercare un inquilino: studenti, giovani professionisti o chiunque non voglia diventare proprietario.

L‘affitto su base annuale vi garantirà una maggiore stabilità finanziaria, grazie a un reddito da locazione regolare durante tutto l’anno.

Vantaggi e svantaggi dell’affitto annuale

• Vantaggi:
  • Redditi da locazione regolari e più stabili nel lungo periodo
  • Gestione più semplice dell’appartamento (minor turnover, manutenzione meno frequente, ecc.)
  • Semplice delega della gestione immobiliare a un’agenzia immobiliare per il 6-8% dell’affitto percepito.
• Svantaggi :
  • Redditi e redditività inferiori rispetto alle locazioni stagionali.
  • Rischio di mancato pagamento potenzialmente ridotto dalla presenza di garanzie (deposito, fideiussione).
  • Minore flessibilità nella gestione dell’immobile (non si può disporre personalmente dell’immobile durante la locazione)
  • Potenziale di controversie con gli inquilini in caso di mancato rispetto del contratto di locazione;

Che cos’è l’affitto stagionale?

Concetto e caratteristiche del noleggio a breve termine

Le locazioni stagionali sono locazioni ammobiliate, solitamente per pochi giorni, settimane o mesi.

In genere, l’alloggio viene trovato su piattaforme di prenotazione note come OTA. Conoscete i nomi Airbnb, Abritel e Booking? Forse avete già prenotato con loro…

Questo tipo di attività è esploso negli ultimi anni. Non c’è niente di più semplice che creare un annuncio e gestire gli affitti a distanza. Nessun contratto, nessun pagamento in sospeso.

Il vostro pubblico di riferimento sarà costituito da viaggiatori in cerca di una vacanza o di una pausa rilassante nella vostra città o regione, nonché da professionisti che preferiscono un alloggio completamente arredato a una semplice camera d’albergo.

Questa formula di affitto permette ai proprietari di affittare sia :

• la propria seconda casa durante tutto l’anno ;
• sempre più spesso, una proprietà specificamente dedicata a questo tipo di affitto, come “Airbnb”;
• o la residenza principale quando si va in vacanza;

Vantaggi e svantaggi degli affitti per vacanze

• Vantaggi:

• Potete generare un reddito molto più elevato in alta stagione, grazie a canoni di locazione spesso più alti di quelli del mercato tradizionale. Il vostro investimento sarà molto più redditizio. Gli affitti possono essere facilmente moltiplicati per 3 o 4 in alta stagione.

Come è possibile? La Francia è regolarmente in cima alle classifiche mondiali del turismo e molti stranieri con un elevato potere d’acquisto sognano di scoprire non solo la capitale, Parigi, ma anche il nostro litorale, le nostre montagne e, sempre più spesso, la campagna.

• Nessun rischio di mancato pagamento, poiché i pagamenti vengono effettuati tramite le piattaforme di prenotazione e quindi pagati in anticipo;
• Flessibilità nella gestione del vostro investimento (potete ristrutturarlo, occuparlo voi stessi o prestarlo ad amici e parenti a vostro piacimento);

• Svantaggi:
  • Senza una strategia globale (turismo e professionisti in movimento), i redditi da locazione possono fluttuare ed essere incerti in base alla domanda turistica e alle stagioni;
  • Gestione più complessa (ricerca di clienti, manutenzione frequente, consegna delle chiavi…).
  • Possibilità di delega completa a un servizio di portineria specializzato in affitti a breve termine, con un costo di almeno il 15%. Si veda il nostro articolo sul prezzo di un servizio di concierge Airbnb.
  • Vincoli normativi e fiscali specifici per questa attività;

Come scegliere tra affitti stagionali e annuali per massimizzare la redditività degli affitti?

Per determinare quale sia l’opzione di locazione più adatta alla vostra situazione e ai vostri obiettivi personali in termini di reddito da locazione e vita privata, ci sono diversi criteri da prendere in considerazione:

• L’ubicazione dell’investimento: un immobile situato in una zona turistica con una forte domanda stagionale ha maggiori probabilità di generare un elevato reddito da locazione stagionale. Al contrario, un immobile situato nella periferia di una grande città può essere più adatto a clienti che cercano un immobile stabile da affittare su base annuale.
• Il tipo di immobile: alcuni immobili sono più adatti all’affitto stagionale (appartamenti al mare o in montagna, case per le vacanze, ecc.), mentre altri sono più adatti all’affitto annuale (immobili vicini a scuole, trasporti pubblici, ecc.).
• I vostri obiettivi personali: se cercate una combinazione di flessibilità, redditività e pochi rischi, l’affitto stagionale probabilmente fa per voi! Esistono numerosi strumenti di analisi, come AirDNA, che vi aiutano a minimizzare questo rischio. Leggete la nostra recensione e guardate il nostro video su AirDNA Rentalizer.
• Se invece cercate una fonte di reddito stabile e a lungo termine, indipendentemente dalla redditività e con pochissimi vincoli, il noleggio annuale è la soluzione che fa per voi.

Calcolo del profitto da locazione per le locazioni stagionali rispetto a quelle annuali

Supponiamo di possedere un appartamento che non si sa se affittare su base stagionale o annuale. Ecco un esempio di come calcolare la redditività dell’affitto per ognuna di queste opzioni (si tratta di un calcolo semplice che non tiene conto delle imposte)

• Fatturato da affitto stagionale :
  • Prezzo medio a notte: 95 € per un bilocale;
  • Tasso di occupazione medio durante l’anno: 70%.
  • Reddito annuo da locazione: 95 € x 365 giorni x 70% = 24.275 €.

Naturalmente, dovrete sottrarre un buon numero di spese, alcune delle quali sono elencate di seguito:

• Spese di noleggio stagionale :
  • abbonamento internet: 12 X 30 = 360 € ;
  • riscaldamento, elettricità: 12 X 200 = 2400 € ;
  • spese di comproprietà: 800 € ;
  • tassa di proprietà: 500 €;
  • assicurazione 12 x 20 = 240 €;
  • spese di pulizia se si delega questa parte (consigliamo vivamente di farlo) 200 X 12 = 2400 €;
  • commissioni dalle piattaforme di prenotazione: tra il 15 e il 17% delle vendite, cioè circa 4080 € per questo esempio;
  • prodotti per la pulizia, caffè, tè, carta igienica, ecc. 1.200 euro;
  • abbonamento al channel manager Lodgify 12 X 60 = 720 euro ;

NB: Questi importi sono forniti a titolo di esempio e possono variare, in particolare per il riscaldamento, se l’immobile si trova nel sud della Francia o in alta montagna.

• Reddito da locazione stagionale :

Ammonta a 11.575 euro, ovvero quasi 1.000 euro al mese. Naturalmente, questo risultato può essere ottimizzato utilizzando un sito web, che può sia aumentare le vendite sia ridurre significativamente le commissioni applicate dalle piattaforme. Si tratta di un modo eccellente per aumentare la redditività. 🙂

• Fatturato annuo degli affitti :
  • Affitto mensile: 500 € per un appartamento di 2 stanze in provincia, non a Parigi.
  • Reddito annuo da locazione: 500 € x 12 mesi = 6.000 €.

• Spese di affitto annuali :
  • spese di comproprietà: 800 € ;
  • tassa di proprietà: 500 €
  • assicurazione non occupanti 12 X 15 = 180 € ;

• Utile annuo di locazione :

Ammonta a 4.520 euro, pari a circa 380 euro al mese.

Quale piattaforma per il vostro affitto stagionale?

Naturalmente, se decidete di iniziare ad affittare per le vacanze, dovrete promuovere la vostra proprietà sulle piattaforme di prenotazione più popolari: Airbnb, ovviamente!

Ma non trascurate gli altri OAS:

• Prenotazione ;
• Abritel per le ville e le case vacanza familiari;
• Sportihome per gli amanti dello sport.

Quale noleggio scegliere per il vostro appartamento?

Se si confrontano i diversi tipi di affitto, non c’è dubbio che le locazioni a breve termine renderanno la vostra proprietà molto più redditizia.

Vi consentirà di generare un flusso di cassa che potrete :

• reinvestire ;
• o rimborsare più rapidamente il prestito;

Possiamo solo incoraggiarvi a creare il vostro annuncio e a lanciarlo con l’aiuto di un channel manager per ottenere il massimo beneficio o contattando un concierge nella vostra città.

Si noti che nelle grandi città la legge regolamenta questa pratica. Informatevi su questa pratica prima di effettuare il vostro investimento.